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マンション建設に必要な法律や規制に関する基礎知識

たとえ自分の土地でも、好き勝手にマンションやアパートなどの共同住宅を建てられるわけではありません。マンションを建てられる場所や、建てられるマンションの高さや大きさなどは都市計画法や建築基準法などにより規定されています。マンション建設に関する法律や規制の基礎を解説します。

市街化区域と市街化調整区域

都市計画法」は都市を計画的に作っていくための法律です。都市を計画的に作っていくためには都市計画の対象地域を指定する必要があります。そこで、都市計画法のもとでは、一定のルールのもとで秩序のある土地利用を行う必要のあるエリアは「都市計画区域」として区分されています。都市計画区域の指定は、都道府県知事や国土交通大臣によって行われます。

都市計画区域はさらに以下の3 つのエリアに区分されます。1 つ目は「市街化区域」です。市街化区域とは既に市街地が形成されているエリアであり、今後も優先的かつ計画的に市街化を行っていくべきとされるエリアです。市街化区域はさらに住居系・商業系・工業系の3 つのカテゴリー、より正確には全13種類の「用途地域」に分類されており、それぞれの用途地域ごとに建築できる建物の種類や用途、容積率、建ぺい率、高さ、日陰などが建築基準法によって細かく定められています(詳細は後述します)。

都市計画区域を構成する2 つ目のエリアは「市街化調整区域」です。市街化調整区域とは、開発が規制されている山林や農地などであり、原則として住宅を建てることはできません。ですから、マンションやアパートを建てようとしている土地が市街化調整区域ではないことを事前に確認しておく必要があります。

都市計画区域を構成する3 つ目のエリアは「非線引き区域」です。これは市街化区域や市街化調整区域などに指定されていないエリアのことであり、土地利用に関する規制が市街化区域よりも穏やかであり、開発許可の規制も穏やかです。なお、非線引き区域との対比で、市街化区域と市街化調整区域をあわせたエリアを「線引き区域」と呼ぶこともあります。

さいたま市が運営するウェブサイト「さいたま市地図情報システム」を利用すれば、さいたま市内における市街化区域と市街化調整区域の境界を確認できます。

マンション建設が可能な用途地域

繰り返しになりますが、市街化区域は全13 種類の用途地域に分類されています(以下の表)。先の「さいたま市地図情報システム」を利用すれば、市街化区域内の各エリアが属する用途地域を確認できます。

それぞれの用途地域に対して、建設可能な建物の種類・用途がそれぞれ定められていますが、「工業専用地域」を除く12 種類のすべての用途地域においてマンションなどの共同住宅が建設可能です。

第一種低層住居専用地域
低層住宅に係わる良好な住居の環境を保護する地域
第二種低層住居専用地域
主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域
第一種中高層住居専用地域
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域
第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域
第一種住居地域
住居の環境を保護する地域
第二種住居地域
主に住居の環境を保護する地域
準住居地域
道路の沿道における業務の利便の推進を図りつつ、住居の環境を保護する地域
田園住居地域
農業の利便の推進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を保護する地域
近隣商業地域
住宅地の住民に対する日用品の供給など、業務の利便を増進する地域
商業地域
主として商業その他の業務の利便を増進する地域
準工業地域
主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進する地域
工業地域
主として工業の利便を増進する地域
工業専用地域
工業の利便を増進する地域

建ぺい率と容積率

対象地が都市計画区域である場合、「工業専用地域」以外の用途地域であればマンションなどの共同住宅が建設可能であることが明らかになりました。ただ、そのような場合においてもマンションを自由に建てられるわけではありません。用途地域の種類によって建設可能な建物の「建ぺい率」と「容積率」が変わってくるからです。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合の上限のことであり、建物の1 階部分の床面積の上限を定める指標です。具体例を挙げると、敷地の面積が100 坪であり、仮に問題としているエリアの建ぺい率が60% と定められている場合、1 階部分の建築面積の上限は、

100 坪× 60% = 60 坪

となります。したがって、この場合、100 坪の敷地のうち、60 坪の部分までは建物を建ててもよいということになります。

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合の上限のことであり、建物全体の床面積の上限を定める指標です。先の例において、仮に問題としているエリアの容積率が200% と定められている場合、延べ床面積の上限は、

100 坪× 200% = 200 坪

となります。したがって、この場合、延べ床面積が200 坪以下の建物が建設可能であるということになります。先に確認したように、このケースでは建築面積の上限が60 坪であるため、1 階の面積をそれ以下の50 坪に定めた場合、

200 坪÷ 50 坪= 4

となるため、4 階建てのマンションまで建設可能であるという計算になります。ただ、建ぺい率と容積率の他にも、建物の「高さ」や「日影」などに関する制限もあり、それらもまた用地地域の種類によって変わるため、確認が必要です。

用途地域の種類によって建ぺい率と容積率がどのように変わるか、以下の表を目安にしてください。

プラン

建ぺい率

容積率

第一種低層住居専用地域
30, 40, 50, 60
50, 60, 80, 100, 150, 200
第二種低層住居専用地域
30, 40, 50, 60
50, 60, 80, 100, 150, 200
第一種中高層住居専用地域
30, 40, 50, 60
100, 150, 200, 300
第二種中高層住居専用地域
30, 40, 50, 60
100, 150, 200, 300
第一種住居地域
60
200, 300, 400
第二種住居地域
60
200, 300, 400
淳住居地域
60
200, 300, 400
田園住居地域
30, 40, 50, 60
50, 60, 80, 100, 150, 200
近隣商業地域
80
200, 300, 400
商業地域
80
200~1000
準工業地域
60
200, 300, 400
工業地域
60
200, 300, 400
工業専用地域
30, 40, 50, 60
200, 300, 400

道路による制限

建物を建てる場合、防火避難の観点上、所有地と公道が2 メートル以上接していなければならないことになっています。これを接道義務と呼びます。ただし、ここでの「道路」とは建築基準法における道路のことであり、道路法や道路交通法が定める道路とは必ずしも一致しません。マンションなどの共同住宅ではより安全性が要求されるため、敷地の接道状況を丁寧に確認する必要があります。

敷地が接している道路の幅が4 メートル以上の場合、問題なく建物を建てることができます。一方、敷地が接している道路が4 メートル未満の場合、道路の中心線より2 メートル後退したところまでを道路とみなす必要があるため、道路に接する敷地の一部が利用できないことになります。これをセットバックと呼びます。セットバックした部分は建ぺい率や容積率の面積から除外されるため注意が必要です。

今回はマンション建設に関連する法律や規制の基礎を解説しましたが、より詳しい情報やご相談をご希望の方は、弊社までお気軽にお問合せください。お急ぎの場合はお電話 048-729-8655 (受付時間9:00-18:00)まで、メールの場合には以下のメールフォームをご利用ください。

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